金利上昇で、投資マンションの持ち出しはいくら増える？3年後の見直しに備える【CFP解説】

まず現在地を確認する｜「3つの数字」で現状を読み解く

「自分の投資用ローンは大丈夫か」ーーそう感じたとき、まず手元に金融機関から届いた「返済予定表」または「金利変更通知」をご用意ください。

現在を正確に把握するために、確認したいのは次の3つの数字です。
この3つを書き出してみることで、ご自身のローンで、今何が起きているかが把握しやすくなります。

予定表のどこを見るか

赤枠で囲んだ3箇所が、確認していただきたい数字です。

① 現在の残債：直近の返済回における「残高」。所有者様が現在背負っている、現在の借入金額です。
② 毎月のローン返済額：「返済額」欄。5年ルールのおかげで、一見すると契約時から変わっていないように見えます。
③ 現在の適用金利：契約時の金利と比べてみてください。ここが上がっているなら、実質的な利息負担は増え始めています。

注意：予定表が「月利」担っている場合

金融機関によっては、金利が「月利（月あたり）」で表記されていることがあります。「0.2500%」などと書かれていると、一見低金利に見えますが、年利と混同してしますと実際の状況を見誤ってしまいます。

「合算利率0.25%だから低い」とそのまま受け取るのではなく、「合算月利0.25% ＝ 年3.0%」と読み直すことが、正確な数字を把握する第一歩です。

月利表記の場合は必ず 「×12」 して年利換算してみてください。

この3つの数字を書き出してみる

まずは紙でもスマホのメモでもいいので、この3つの数字をご自身のローンで書き出してみてください。

特に③現在の適用金利が、契約時の数字とどれだけ乖離しているか。ここが次なる負担増を防ぐための出発点になります。

次の見直しで、月々の「持ち出し」はいくら増えるのか

第1章で書き出した「3つの数字」——これがまさに、次に何が起きるかを教えてくれる材料になります。

ここでは、投資マンション所有者に多いパターンをモデルケースにして、3年後の見直しで何が起きるかを数字で追いかけてみます。

モデルケースの設定

借入額 2,500万円
返済期間 35年
契約時の金利 1.7%（2024年頃契約想定）
経過年数 2年
現在の適用金利 3.0%（+1.3%上昇）
5年ルール 適用中（月々のローン返済額は契約時のまま固定）

契約時の月々返済額は約79,000円/月。今も口座からはその金額が引き落とされている状態です。
しかし、見えないところで元金と金利の返済内訳はすでに別物になっています。

今の状態と、3年後の見直しで起きること

現在の月々返済額 79,000円は、契約時と同じ金額です。しかし、水面下では既に適用金利が3.0%まで上がっています。5年ルールが働いているうちは、この「見えない変化」の状態が続きます。

3年後の見直しでは、この水面下の変化が実際の返済額として顕在化します。

▸ 金利が今のまま（3.0%）で見直し
月々の返済額は約 95,700円（+16,700円/月）

▸ さらに +0.25% 上がる場合
月々 98,750円（+19,750円/月）——ここで125%ルールの上限に到達

▸ さらに +0.5% 上がる場合
月々は同じ 98,750円で頭打ち。ただし、水面下で未払利息が積み上がっていきます

「月々98,750円で止まる」だけを見ると、125%ルールが負担増から守ってくれているように見えます。しかし実際は、金利が上がれば上がるほど、水面下で見えない負担が増えていく構造になっています。

契約時から3年後までの全体推移

契約時から3年後までの全5段階を並べると、このようになります。

契約時と現在は、同じ79,000円/月。しかし、その中身は既に大きく変わっています。そして3年後、水面下で起きていたことが返済額として顕在化する——これが「確実にやってくる現実」です。

なぜ「気づかないうちに」負担が積み上がるのか

第2章で見た「確実にやってくる現実」——なぜ、月々の返済額は変わっていないのに、3年後に一気に跳ね上がるのでしょうか。その裏側には、変動金利ローン特有の2つのルールが働いています。

どちらも「急激な負担増から借り手を守る」ためのルールですが、実は負担を「なくす」ものではなく、「先送りしている」に過ぎません。ここで、その仕組みを3つのステップで整理していきます。

3年後の見直しまでにできる、2つの選択

ここまでで、ご自身の現在地と、水面下で何が起きているかが数字で見えてきました。次に考えるべきは、「これからどう動くか」という具体的な選択です。

先送りされた負担が3年後の見直しで顕在化する前に、今から打てる対策は大きく分けて2つあります。「保有し続ける方向」と「手放す方向」——どちらの選択肢をご自身の状況に当てはめるか、まずは対比で整理してみましょう。

① 繰上返済 ― 元本を減らして未払利息のリスクを回避する

保有し続ける方向を選ぶなら、まず検討したいのが繰上返済です。元本そのものを減らすことで、将来の返済額の上がり幅を抑え、125%ルールの上限に達する可能性を下げる効果があります。

前の章で見た通り、金利上昇の影響は「元本 × 金利」の掛け算で効いてきます。元本を早めに減らしておけば、同じ金利上昇でも見直し時の跳ね上がり幅が小さくなります。つまり、未払利息が発生するライン自体を遠ざけることができるのです。

なお、繰上返済には以下の2つのタイプがあります。

どちらのタイプが向いているかは、現在のキャッシュフローと今後のライフプランによって変わります。詳しくは別記事にまとめていますので、あわせて参考にしてください。

② 売却試算 ― 保有コストと売却損を並べて比較する

もう一つの選択肢は、「今、手放す」ことを検討することです。もし現在の売却相場が残債を下回るオーバーローン状態であれば、売却時に差額を自己資金で補填する必要があります。「損切り」という言葉に抵抗感を持たれるのは当然のことです。

しかし、冷静な判断は「今売却して確定する損失」と「このまま保有し続けた場合のコスト」を並べて比較するところから始まります。

この2つを並べてみると、「損切りしてでも今手放したほうが、最終的な負担は軽く済む」というボーダーラインが数字として見えてきます。金利上昇局面では、（月々の持ち出し額 × 保有月数）＋ 次回見直しでの返済額上乗せ分 ＋ 未払利息の累積

ただし、実際の売却試算には、物件ごとの正確な残債、最新の売却相場、諸費用、そして税金（減価償却費累計等の考慮）など、細かな前提条件が絡んできます。まずは「ご自身の物件の場合、実際の数字はどうなるのか」を試算してみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

2つの選択に共通するもの

どちらの方向を選ぶにしても、共通して大切なのは「まずは数字で自分の現在地を確認してから動く」という順番です。感覚や気分だけで判断してしまうと、後になって後悔の種を残すことになりかねません。

3年後の見直しは、確実にやってくる現実です。今のうちに見えない変化を数字として把握できていれば、慌てることなく、ご自身にとって最適な対策を「選ぶ側」に回ることができます。

「確実にやってくる現実」に備える

最後に、ここまでの内容を簡単に振り返ります。

「知っている状態」から動くこと

3年後の見直しは、決して遠い未来の話ではありません。契約した時点で、ルールとしてすでに決まっていた現実です。

しかし、同じ現実を迎えるにしても、その捉え方は大きく変わります。

▸ 見ていない人にとっては——ある日突然、いきなり降ってくる負担
▸ 数字で見えている人にとっては——事前に手を打つための、有効な判断材料

この違いは、3年後、5年後、そして10年後の家計と資産形成に、とても大きな差として現れてきます。今こうしてご自身の数字と向き合おうとしている時点で、所有者様は既に「選ぶ側」へと大きく近づいているはずです。

一人で判断が難しいと感じたら

繰上返済がいいのか、
売却を視野に入れるべきか、
あるいは今しばらく保有し続けるのか。

その判断のベースになるのは、いつの時も「数字」です。

ただ、物件ごとに残債・売却相場・キャッシュフロー・税金などの条件は異なるため、いきなりご自身だけで最適な答えを出すのは難しいかもしれません。

「自分の場合、まずは何から考えればいいのか」と迷われている方に向けて、無料相談の窓口をご用意しています。

30〜60分程度のご相談で、まずは頭の中を整理し、現状を把握するところからスタートします。
「今、自分はどういう状況にあるのか」という客観的な現在地が、その場でクリアになるはずです。

3年後の見直しは、確実にやってくる現実です。
今のうちに見えない変化を把握できていれば、慌てることなく、ご自身にとって最適な対策を「選ぶ側」になれます。