結論：最初に「いくらまでなら買っていいか」を決めましょう。目安は年収の7倍（金利の水準によって変わります）。加えて月々の総負担（ローン以外も含む）を確認できれば、大きな後悔を避けられます。
住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違う
自宅や車などの高額購入で最も大切なのは、総額上限と月々の支払い上限を先に決めることです。ここが決まると、物件選びのブレが小さくなります。
銀行の審査が見ているもの、見ていないもの
銀行の審査が確かめているのは、返済が滞らないかどうかです。教育費、車の買い替え、将来の修繕費、老後の備えまで見たうえで「返していけるか」を判断しているわけではありません。借りられる額と、返せる額は別のものとお考えください。
年収の7倍をひとつの目安に
住宅購入のご相談では、最初に「年収の7倍までが目安」とお伝えしています。ただしこの倍率の重さは、金利の水準によって変わります。年収600万円の方が7倍にあたる4,200万円を35年で借りた場合、月々の返済額は次のとおりです。
| 金利 | 月々の返済額 | 年間返済額 | 年収に対する割合 |
|---|---|---|---|
| 1.25% | 123,516円 | 約148.2万円 | 24.7% |
| 1.50% | 128,597円 | 約154.3万円 | 25.7% |
| 1.75% | 133,803円 | 約160.6万円 | 26.8% |
| 2.00% | 139,130円 | 約167.0万円 | 27.8% |
| 2.25% | 144,579円 | 約173.5万円 | 28.9% |
金利1.25%なら年収の約25%ですが、2.25%では約29%になります。手取りで考えればさらに重くなります。返済負担率が30%に近づくと、審査は通っても、ここから教育費や修繕費を積んでいく余裕はほとんど残りません。
変動金利の基準となる短期プライムレートは、2024年以降5段階で引き上げられ、2026年11月に2.625%となりました。引き上げサイクルはまだ途中です。年収7倍という目安は、低い金利を前提にした数字とお考えください。借入額を決める前に、金利が上がったときの返済額を確かめてください。
月々の返済額は住宅ローン返済シミュレーター、金利が上がったときの影響は住宅ローン金利上昇シミュレーターで確かめられます。金利そのものの動きは短期プライムレートの推移にまとめています。
審査は通る。でも毎月が苦しい、というサイン
あるご家庭は世帯年収が高く、審査も問題なく通る状況でした。しかし、試算した月々の返済額を見た瞬間に「この金額を毎月払う生活は厳しいかも」と感じられました。
数字上はOKでも、心理的に無理だと感じる額は避けるべきです。住宅ローンは20〜30年続きます。無理があると生活のバランスが崩れます。
戸建てとマンションで、月々の支払い構成が違う
月々の負担はローンだけではありません。物件タイプで内訳が変わります。
戸建て｜修繕費は自分で積み立てる
- 住宅ローン
- 将来のメンテナンス積立（目安：月1万〜1.5万円）
- 固定資産税・都市計画税（12分割イメージ）
マンション｜管理費・修繕積立金・駐車場代が毎月かかる
- 住宅ローン
- 管理費・修繕積立金・駐車場代 等
- 固定資産税・都市計画税（12分割イメージ）
同じ返済額でも、手元に残る額は変わる
トータルの月額負担を現実的に払えるか、そして心理的ストレスがないかを確認しましょう。
自分の上限額を出す手順
かんたん判断フレーム
- 総額上限：まずは年収×7倍を目安に設定（金利水準に応じて調整）
- 月々上限：ローン＋管理/積立＋税金の合計で上限を決める
- 将来の変化：金利上昇・教育費・車買替・修繕などを加味
- 心理チェック：「1年後もこの支払を楽に続けられる？」
避けたい買い方と、望ましい進め方
避けたい：「買えるから買う」「欲しいから買う」だけで決めること。
望ましい：上限を決め→試算→生活との整合を確認→候補を絞る、の順番。
ライフプランと併せて判断すると精度が上がる
収入・支出・資産・家族構成の見通しを反映したライフプランがあると、総額と月々上限を根拠をもって決められます。迷ったら、外部の第三者にセカンドオピニオンを求めるのも有効です。
数字を出してみる
上限の考え方が決まったら、実際の数字に置き換えます。お知りになりたいことに応じて、3つをご用意しています。
- 住宅購入の資金計画書シミュレーター｜諸費用と自己資金がいくら必要かを確かめたい方へ
- 住宅ローン返済シミュレーター｜毎月の返済額と退職時の残債を確かめたい方へ
- 住宅ローン金利上昇シミュレーター｜金利が上がったときの影響を確かめたい方へ
ご相談について
CFP®が中立の立場で、予算上限の決め方から月々負担の整理、物件選びの優先順位づけまでをご一緒に。Google Meet／お電話で全国対応、初回相談（30分【無料】）です。
