サブリース解約できない投資マンション、売却できるのか？CFP×宅建士が出口戦略を解説【2026年版】

「サブリース契約のまま、売れるのだろうか。」

そう思いながら、なかなか動き出せずにいる所有者様は多いと思います。

そして、勇気を出してサブリース会社に解約を申し出たら、こう言われた所有者様もいます。

借地借家法
立場の弱い一般の入居者を守るための法律です。ところがサブリース契約にも同じ法律が適用されるため、サブリース会社は「賃借人」として強く保護されます。

所有者側からの解約には「正当事由」が必要で、「売却したいから」という理由だけでは、正当事由として認められるケースはほとんどありません。

「空室リスクがなくて安心」と言われて契約したものの

サブリース契約の解約の難しさ——
契約時に書類で説明はあっても、その意味を十分に理解できていた所有者様は多くないのが実情です。

「自分が甘かった」

「もっと調べるべきだった」
と自分を責めている所有者様も多いかと思います。

ただ、多くの所有者様とお話せていただく中で、
理解できるまで伝えられていなかったケースが、実務上は非常に多いと感じています。

動き方の順番を間違えると、せっかくの売却機会を自ら狭めてしまうことになります。

私は1級FP技能士・CFP®・宅地建物取引士として、不動産会社を経営しながらFP業務を行っています。
売却ありきではない完全に中立な立場で、実務のリアルな目線から解説します。

サブリース契約のまま売却できるか？

「当初、営業マンから聞いていた月々の金額と、実際の額が違う。」

そう気づいたとき、多くの所有者様はまず営業マンに連絡します。
うまくかわされる。

次にインターネットで調べる。
難しい法律の話ばかり出てきて、余計に不安になる。

ファイナンシャルプランナー（FP）に相談したら、保険を勧められて終わった——
そんな経験をされた方も少なくないと思います。

このまま持ち続けていいのだろうか。
売ることはできるのだろうか。
売却したらいくらくらいになるのだろうか。

誰に聞けばいいかもわからないまま、毎月の口座引き落としだけが続いている——
そのような状態でご相談にいらっしゃる所有者様は、多くいらっしゃいます。

そういった所有者様から、最初に必ずといっていいほど聞かれる言葉があります。

「仮にサブリース契約がついたままでも、売れますか？」

サブリース契約が付いたまま売却する方法があります。

地位承継（ちいしょうけい）

現在のサブリース契約を、そのまま新しい買い手に引き継ぐ手続きです。
所有者が変わっても、サブリース会社との契約関係は継続されます。
つまり、解約しなくても売ることはできるのです。

「解除してから売りたい」の理想と現実

違和感が積み重なった先に、多くの所有者様が考えることがあります。

できれば売却したい

ただ、売却について調べていくうちに、初めて気づく所有者様が多いのが実情です。

サブリース契約が付いたままでは売却が難しくなること。
そして、解除しようとしても簡単にはいかないことを。

自分の資産形成のために最善を尽くしてくれると思っていた。

でも、いざ問題が起きて営業マンに連絡すると

話をはぐらかされる
あるいは、すでに退職していていない

会社に連絡しても、明確な答えは返ってこない。

「あぁ、自分のことは考えてくれていなかったんだ。」

その事実に気づいたとき、多くの所有者様は呆然とします。
そして、相談先を探し始めた所有者様が、次に考えることがあります。

サブリースを解除してから売れば、高く売れるんじゃないか。

裁判で争っても勝てないケースがほとんどで、
泥沼化して数年単位で時間を消費した事例も実際にあります。

プロの視点

近年、国もサブリース契約のリスクを重く見るようになり、
契約前の重要事項説明が法律で義務付けられるようになりました。

しかし、現時点ではサブリース業者の勧誘や広告の適正化が主な目的であり、
所有者様の損失につながる行為や解約を阻む行為への直接的な規制には至っていません。

サブリース付き売却が「安くなる・売れにくい」3つの理由

売れることはわかった。
でも、どのくらい安くなるのか。

それは所有物件・サブリース会社・ローン残債によって変わります。
ただ、価格が下がる理由は共通しています。
まずその構造を確認していきましょう。

3つに共通しているのは、「情報が見えないことが価格を下げる」という構造です。
次のセクションでは、その情報をどう整理するかを解説します。

サブリース付き投資マンション、売却前にやるべき3つのステップ

「情報が見えない」という構造は、実は変えられます。ただし、動く順番が全てです。

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【プロの視点】
「解約できない＝売却できない」ではありません。
ただし、動き方を間違えると本当に売れなくなります。

まずは書類を整理して、専門家と一緒に数字で判断する。
それだけで、選択肢が大きく広がります。

サブリース付き投資用マンションの売却の流れ

ステップ1で契約内容を一つ一つ確認し、数字で比較した結果、「売却する」という判断に至った所有者様へ。
ここからは、実際に売却を進める際の流れをお伝えします。

サブリース付き投資用不動産の売却は、通常の売却と異なるステップが必要です。
動き方の順番を間違えないことが、成功の鍵になります。

実際どうすべきか？FP×宅建士の判断基準

「売るべきか、持ち続けるべきか」

この問いに対して、不動産会社は売却ありきで答えます。
一般のFPは不動産の実務を知らないまま答えます。
どちらに相談しても、本当の意味での「中立な判断」は得られません。

本当に考えるべき比較
「今のうちに売却損を受け入れて手放すか」
VS
「持ち続けて、上昇している金利・修繕積立金に加え、将来の設備メンテナンス費用、契約内容によっては不利な条件を抱え続けるか」

この比較を、感覚ではなく数字でシビアに見ることが重要です。
購入時期・ローン残債・将来の収支・譲渡所得税——
これらを一つ一つ整理することで、初めて「自分にとっての正解」が見えてきます。

この整理は、不動産の実務とFPの両方の視点がなければできません。

「売却ありきではない立場で、数字を使って一緒に考える」——
それが、私たちにしかできないことだと思っています。

まとめ

サブリース契約付き投資用マンション物件の売却で最も避けるべきは、一人で抱え込んで動けなくなることです。

「売れるのかどうか」「いくらになるのか」「このまま持ち続けていいのか」——
答えが見えないまま、毎月の口座引き落としだけが続いていく。その時間が、一番もったいない。

でも、その時間は無駄ではありません。悩んできた分だけ、一緒に考えられることがあります。

これだけ揃えていただければ、「売るべきか持ち続けるべきか」を数字で整理するところから始められます。

FAQ

サブリース解約を断られたまま売却できますか？

売却はできます。「地位承継」という手続きで、サブリース契約ごと買い手に引き継ぐ方法があります。ただし「売れる」と「高く売れる」は別の話で、売却価格は相場より下がる傾向があります。

サブリース契約付きだと売却価格はどれくらい下がりますか？

物件・サブリース会社・ローン残債によって異なるため、一概には言えません。ただし1〜2割程度下がるケースが多いのが実情です。どのサブリース会社が絡んでいるかによって、売却の可否自体が変わることもあります。

違約金を払えばサブリースは解約できますか？

違約金を払えば必ず解約できるわけではありません。サブリース契約には借地借家法が適用されるため、オーナー側からの解約には「正当事由」が必要です。「売却したいから」という理由だけでは、正当事由として認められないケースがほとんどです。

誰に相談すればいいですか？

不動産会社に聞けば売却ありきになり、一般のFPは不動産の実務に詳しくない。「どこに相談すればいいかわからない」という状態が、一番つらいところだと思います。宅建士とFPの両方の視点を持つ専門家であれば、売るべきか持ち続けるべきかを、数字でフラットに一緒に整理できます。まだ答えが出ていない段階からでも、話せる場所があります。