投資用マンションの売り時は？FP相談でわかる6つの数字と出口戦略｜綾野１級FP事務所

「毎月の返済額は、今のところ変わっていない」。だから大丈夫、と感じているかもしれません。でも、家賃も、金利も、修繕積立金も、買ったときのまま止まってくれるわけではありません。

売るか、持ち続けるか——その前に必要なのは、決断ではなく現在地の確認です。この記事では、FP相談で実際に何が見えてくるのかを、相談が進んでいく順番に沿って追いかけていきます。読み終える頃には、「次に何を確認すればいいか」が、自分の言葉で見えてくるはずです。

まず、今の現在地を確認する

相談は、いきなり「売り時」の話から始まるわけではありません。最初にやるのは、自分の物件について「いくつの数字を、円で答えられるか」を確かめることです。下のチェックリストを、頭の中で答えてみてください。空欄が多いほど、実は現在地が見えていなかった、ということに気づけます。

それぞれの項目、所有者様は「円」や「％」の具体的な数字で答えられますか。答えられない項目こそ、相談で最初に埋めていく場所です。

「売ったらいくら残るか」がこのリストに入っていないのは、それが査定を前提とする数字だからです。ここは相談の中で改めて確認する部分なので、まずは手元の書類だけで分かることから埋めていきます。

相談で見えてくる、6つのこと

現在地が見えてくると、相談は「その物件だけ」の話から、少しずつ視野が広がっていきます。相談を通して見えてくるのは、大きく次の6つです。

物件の今後を、6段階で見る

6つの中でも中心になるのが、「物件の今後のキャッシュフロー予測」です。
ここでは、相談がどう進んでいくのかを、6つの段階で追体験してみましょう。

「持ち続ける」か、「別の運用に回す」か——同じ時間軸で見比べる

資産全体のバランスを見る

第3章の最後で、「この物件は、資産全体の配分として適切な位置にいるか」という問いが出てきました。それを確かめるには、証券口座も含めた資産全体を、一度、地図のように広げてみる必要があります。

まず、引いて全体を見る——資産の「偏り」に気づく

現金・保険・不動産・有価証券・債券。所有者様の資産は、今どこにどれだけ置かれているでしょうか。投資マンションを持っていると、気づかないうちに「不動産」に大きく偏っていることが少なくありません。全体を広げて初めて、その偏りが見えてきます。

2つを並べてみると、「自分はどのあたりにいて、どこに寄っているのか」が見えてきます。良い・悪いではなく、偏っているかどうかを事実として確認する——これがアセットアロケーションの出発点です。

代表的な指数と並べて、立ち位置を確認する

自分の配分だけを見ても、それが偏っているのか普通なのかは分かりません。そこで、値動きの幅（リスク）とリターンの目安で、代表的な資産がどのあたりに位置するのかを地図にしてみます。そこに「今の所有者様の資産」と、分散の目安として公的年金GPIFを置くと、自分がGPIFと比べてどのあたりにいるのかが一目で見えてきます。

それぞれの指数が実際どんな中身で、過去にどれくらい増え・どれくらい下がったのか——その詳しい比較は、相談時にひとつずつ見ていきます。

市場の「パフォーマンスが低い年」にどこまで下がりうるか——リスク幅の正体

上記のマップで見たとおり、期待リターンが高い配分ほど、リスク（値動きの幅）も大きくなります。その「リスク幅」を、いちばん実感できるのが、過去のような大暴落が来たときにどこまで下がるか、です。同じ暴落でも、分散しているかどうかで、下がり方はまるで違います。

この「悪い年にどこまで下がりうるか」が、リスク幅の正体です。不動産に偏っている今は、この分散の効きを受けにくい状態。資産全体を組み替えることで、期待リターンを保ちながら、暴落時の落ち込みを浅くできる余地があるか——それが見えてきます。

所有者様の今の配分の期待リターン・リスク幅、そして過去の暴落が来たら何%下がるか（GPIFとの比較つき）は、相談時に、実際の数字にして見ていきます。

世帯まるごと　——　一生のお金の流れで見る

ここまで、1つの物件、そして資産全体のバランスを見てきました。
最後に、それらを「世帯の一生のお金の流れ」の中に置き直します。
物件も資産も、家計・ご家族の将来まで含めた1枚の表に載せると、意味がまるで変わって見えてきます。

世帯の純資産が、この先どうなるかを数字で追う

相談では、世帯の収入と支出を1年ずつ並べた表をつくり、そのいちばん下の行——純資産総額（資産から負債を引いた、正味の財産）が、これからの年々どう動くかを数字で追います。今いくら、退職のころいくら、老後いくら。ここが増え続けるのか、どこかで目減りするのかが、数字ではっきり見えてきます。

物件を持ち続けるか、売って組み替えるか——純資産で比べる

その表を、「物件を持ち続けた場合」と「売って資産を組み替えた場合」の2通りでつくって、純資産総額を並べます。すると、今のマイナスだけを見ていたときとは、違う数字が見えてきます。

「売って組み替える」には、損切りが伴うこともあります。実際、残債が売却価格を上回っている（含み損の）方は少なくありません（地域や購入時期によっては、含み益のこともあります）。ただ大切なのは「損か得か」の一点ではなく、今の損を確定してでも組み替えたほうが、生涯の純資産で上回るのかを数字で見ることです。感情ではなく、純資産で冷静に判断する材料になります。損切りそのものの見極め方は、別のテーマとして詳しく扱います。

損切りの額は、複利運用で立て直しできることもある

逆に、損切りをせずに繰り上げ返済でしのごうとしても、次に見るように実質利回りと借入金利が相殺されるため、根本的な解決にはなりにくいのが実情です。

純資産の数字で追うと、多くのケースで「売却してポートフォリオの組み替え」が伸びやすくなります。その理由は、投資用マンションの“稼ぐ力”にあります。

実質利回り（ネット）は年2〜3%前後になりやすいのですが、その利回りは借入金利（同じく2〜3%前後）とほぼ相殺されます。
さらに、修繕積立金は数年毎に上昇し、固定資産税・都市計画税（固都税）も毎年かかるため、ここに現金を追加で入れても（繰上返済や自己資金の投入）、資産の増えるスピードはあまり上がりません。

インフレ継続局面では、この差はさらに開きやすくなります。
借入金利や修繕積立金は物価連動でどんどん上がっていく一方で、投資用マンションの賃料は上がりにくく（賃料の決まり方の事情もあります）、金利の上昇に賃料が追いつきにくいためです。

持ち続けるメリットが大きい方のケース

逆に言えば、投資用マンションは金利上昇に弱く、純粋な利回り目的では優位性が出づらくなっています。相続・保険・資産配分としての明確なニーズがあるかどうかが、所有するかしないかの分かれ目になります。（持ち続ける場合も、家賃で出た利益を有価証券に再投資すれば、組み替えとの差は縮められます。）

不動産マーケットは「所有」より「借りる（資産を固定しない）」ほうにメリット

投資用マンションに限らず、不動産全般で「持つ」より「借りる（資産を固定しない）」ほうにメリットが出やすい——これが、いまの大きな流れです。
ただし、これは恒久のものではありません。金利が上がって金融緩和が通常の状態に戻り、不動産の価格が調整されれば、「持つ」側にメリットが戻る局面もやってきます
。つまり、所有と賃借のどちらが有利かは、時代の空気で一律に決まるものではありません。だからこそ、世間の流れではなく、いま自分の物件がどちらなのかを、数字で確かめる意味があるのです。

年金・教育・為替・運用の見込みも、同じ表の中に

公的年金がいつからいくら入るのか、教育費のピークがいつ来るのか、保険の満期がいつか、為替の想定はどうするか、ポートフォリオ運用益はどの程度見込めるのか——これらもすべて、将来の収入・支出として同じ表に入り、純資産の数字に反映されます。バラバラに考えていたお金が、一つの表の中でつながって見えてきます。

所有者様の世帯の年ごとの純資産総額（物件あり／なしの2通り、年金・教育・住まいも反映）は、別ページで、実際の数字にしてつくっていきます。

数字を確認し、内容を把握した所有者さんは、ブレなくなる

ここまで、順番に数字を見てきました。振り返ると、こういう流れでした。

ひとつずつは、小さな確認でした。でもつなげると、「なんとなく不安」だったものが、円で答えられる、はっきりした数字に変わっていきます。

同じ物件を持っていても、見えているかどうかで、次の一歩はまったく変わってきます。数字と内容を把握した所有者様は、自分の意思決定で未来を決定されることが多いです。