投資用ワンルームマンションの売却方法: 「仲介」と「買取」の選択

投資用ワンルームマンションの売却を
検討し始めると、

「仲介」と「買取」という2つの売却方法がある
ことに気づかれるかと思います。

一般的に
「仲介」は時間がかかるものの高値での売却が見込め、
「買取」は迅速な売却が可能ですが市場価格より低くなる
と言われています。

　この記事では、「仲介」「買取」それぞれの売却方法の特徴を解説していきます。

どちらの方法の方がご自身にとって望ましいのか、ご検討材料の一つにしていただければと思います。

投資用ワンルームマンションの「仲介」による売却

「仲介」による売却とは、
不動産会社を通じて市場に物件を出し、直接購入者を見つける方法です。

購入者は不動産のプロである不動産会社、資産運用を望む法人・個人が想定されます。

一般的に「仲介」は、物件の市場価格に見合った価格で売却したい場合に適していると言われています。ただ、本当にそうでしょうか。

不動産市場の状況（上昇時や下落時）や物件の特性（投資効率や希少性の強さ・弱さ）によって、「仲介」による売却の適合性は異なります。

それぞれのシナリオにおいて、どのように「仲介」が有効か、あるいは注意が必要かを見ていきます。

不動産市場が上昇している時

物件の特性が強い場合

不動産市場が上昇している状況では、
仲介を通じて複数の買い手から高い関心を引くことができます。

そのため、強気の価格でも引き合いがある可能性があり、市場価格に見合った価格での売却が期待できます。

物件の特性が弱い場合

• 物件の持つ力が低い場合（例：投資効率が低い、立地が不便、古さやメンテナンスの問題があるなど）でも、

市場全体の需要が高ければ、「仲介」を利用することで多くの人の目に留まる可能性があります。価格を調整していくことで、不動産のプロの目にはかなわなくとも、法人や個人の一般顧客であれば、引き合いがあるかもしれません。市場の動向を最大限に利用して、物件のネガティブさをカバーできる可能性があります。

不動産市場が下落している時

物件の特性が強い場合:

• 市場が下落していても、物件が優れた特性を持っている場合は、「仲介」を通じてその価値をアピールし、市場価格に見合った価格で売却できる可能性があります。不動産市場に対してネガティブな印象がある時期でも、不動産会社のように不動産に強い購入者であれば、フラットな視点で評価をし、購入する可能性があります。

物件の特性が弱い場合:

• 市場が不振で、さらに物件の魅力が低い場合、「仲介」による売却は困難になる可能性が高いです。不動産のプロである不動産会社はもちろんのこと、資産運用を望む法人・個人も不動産市場にお金を入れることをネガティブに考えることが想定されるためです。そのため、売却するのに時間がかかるか、価格を大幅に下げる必要がでてきます。この場合、「買取」を検討するか、市場が回復するのを待つのが賢明かもしれません。

「仲介」による売却は、市場状況と物件の状態によって、その効果は大きく変わります。市場が好況で物件の魅力が高い場合は特に有効で、逆に市場が低迷している時や物件の魅力が低い場合は、「買取」やその他のアプローチの検討が必要になります。そのため、一概に物件の市場価格に見合った価格で売却したい場合に適して

いるとは言えない側面もあります。その点も考慮して検討が必要です。

「買取」による売却

「買取」による売却は、直接不動産会社や専門の買取業者に物件を売る方法です。この方法では、市場に物件を公開せずに業者が直接買い取るため、売却プロセスが迅速に進みます。

一般的に、「買取」は、特に急いで現金化したい場合や市場での売却が難しい物件の場合に適しています。ただ、不動産会社が自分たちの販売価格と利益を想定して査定するため、市場価格より低くなる、と言われています。

「買取」による売却方法も、不動産市場の状況（上昇時や下落時）や物件の特性（持つ力が強い時や弱い時）によってその適合性が変わります。それぞれのシナリオにおいて「買取」がどのように機能するか見ていきます。

不動産市場が上昇している時

物件の特性が強い場合:

• 市場が上昇しているときに物件の魅力が高い場合、「仲介」を通じて高値での売却が見込めますが、「買取」は、速やかに現金化することができる利点があります。なお、不動産会社は、市場価格より低めの価格と言われますが、市場が上昇時であれば、不動産会社の売値も高く設定している可能性があるため、仕入れ値（買取価格）も高めの可能性があります。また、「仲介」では「買取」と異なり、仲介手数料がかかりますので、最終的に手元に残る金額で比較検討することが望ましいと考えられます。

物件の特性が弱い場合:

• 物件があまり魅力的でない場合でも、市場全体の価格が上昇している時は、売り手市場となり、「買取」でも市場価格に近い金額が期待できるかもしれません。不動産価格はどうしてもアップダウンがありますので、売り場というチャンスを掴むのであれば、速やかな売却を優先する「買取」が望ましいかもしれません。

不動産市場が下落している時

物件の特性が強い場合:

• 市場が下落している状況でも、不動産のプロによる「買取」であれば、物件の質を適切に判断した査定価格が提示される可能性があります。市場価格のネガティブな印象よりも適正価格で「買取」される可能性があります。

物件の特性が弱い場合:

• 市場が不振で、物件自体の魅力も低い場合、買取価格は非常に低くなる可能性があります。しかし、市場がさらに悪化する前に確実に売却を済ませたい場合や、財務的なプレッシャーがある場合には「買取」が有効な選択肢となるかもしれません。

「買取」は、市場が上昇している場合でも下落している場合でも、物件の特性と個人の状況に応じて柔軟に対応することが可能です。「買取」だから低くなるという固定観念は横に置き、「仲介」と「買取」双方の査定を依頼し、判断することが望ましいかと思います。

どちらの売却方法を選択するにせよ、市場の状況や個人の状況をよく理解し、準備を万全にすることが成功への鍵です。

なお、ご自身にとって望ましい方法のアドバイスを望まれる場合、当事務所は不動産にも税金、ライフプランにも強いFPが在籍していますので、お役に立てるかもしれません。初回相談は1時間無料になりますので、お気軽にお問い合わせください。