投資用マンション売却前に｜サブリース・管理契約の確認

東京都内で投資用ワンルームマンションを所有されていたお客様。

家賃も安定して入っていて、
そろそろ売却かなというタイミングで相談
がありました。

一緒に状況を整理してみると…

• 物件購入時に、販売会社と
  借上管理契約（いわゆるサブリース）を締結
• さらに、そのグループ会社（小会社）と
  管理委託契約も結ばれていた

という、やや複雑な契約構造になっていました。

1. まず確認：今の賃貸管理契約（サブリース／管理委託）の契約内容

投資用マンションを売ろうかな、と思ったとき、
まず確認してほしいのが
「今の賃貸管理の契約内容」です。

特に、購入から年数が経っている物件だと、
「当時の契約のままよく分からずに放置していた」というケースも少なくありません。

2. 注意点：サブリース契約の解約は、難しい

「サブリース契約って、売却のときに解約すればいいんでしょ？」と思われる方も多いのですが、
実はそう簡単にはいかないこともあります。

中には、借地借家法を盾にして解約を拒む管理会社も。まるで借主のようにふるまわれ、売却の足かせになってしまうケースもあります。

3. それでも売却はあきらめなくて大丈夫

最近では、サブリース契約が継続されたままでも売却できるケースが増えてきています。

中古の投資用マンションの市場が活発になっている今だからこそ、「そのままの契約で引き継ぎOK」という買主も存在します。

4. 選択肢：自主管理への切り替えで収支を改善

もうひとつの選択肢として、管理契約そのものを見直すという方法もあります。たとえば、サブリース契約や管理委託契約を解約し、自主管理に切り替えることで…

• 管理手数料がかからなくなる
• 毎月の収支が改善される
• 売却時の収益性が上がる可能性もある

といったメリットが生まれます。ただし当然ながら、入居者さんとのやりとりなどは貸主（オーナー）側の負担になります。「連絡が来たら自分で対応する」というのが、自主管理の基本です。

5. はじめのチェックリスト（手元の契約書で確認）

• 管理形態：サブリース／管理委託／一般管理のいずれか
• 契約期間・自動更新：満了日、更新条件
• 解約条項：解約予告期間、解約事由、違約金の有無
• 賃料規定：賃料改定条項、減額条項、見直しサイクル
• 手数料：管理委託料率、その他徴収費用
• 入居状況：現入居者の契約条件、敷金、滞納の有無
• 設備・修繕：原状回復負担、修繕積立・長期修繕計画
• 売却時の承諾：管理会社の承諾要否、承諾料の有無
• ローン条件：残債、繰上返済、抵当権の抹消条件
• 市況差：サブリース賃料と市場賃料の乖離

6. まずは「今どうなっているか」を知るところから

「売るかどうかはまだ決めていないけれど…」そんな段階でも構いません。

まずは、今どんな契約を結んでいて、何ができて、何が制限されているのかを知ること。

そして、そのうえで「売却に向けて動くか」「保有を続けて改善を図るか」——どの選択肢が自分にとってベストなのか、じっくり考えることが大切です。

7. ご相談について（オンライン初回60分無料）

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