短期・長期プライムレートの推移と今後｜投資用マンションの変動金利はどう動く？

短期・長期プライムレートとは？投資ローンとの関係

プライムレートとは、銀行が優良な企業や個人に貸し出す際の基準金利のことです。短期プライムレート（1年未満の貸出）と長期プライムレート（1年以上の貸出）の2種類があります。

住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動して設定されることが多い一方、投資用マンションやアパートローンの変動金利は、長期プライムレートに連動して設定されることが多いです。ご自身のローン契約書の「基準金利の決定方法」欄で必ずご確認ください。

2024〜2026年の利上げ局面：何が起きているか

2024年3月、日本銀行は8年間続けたマイナス金利政策を解除しました。その後、同年7月・2025年1月・同年12月と立て続けに利上げを実施し、政策金利は0.75%（2025年12月時点）まで引き上げられました。これは1995年以来、約30年ぶりの高水準です。

長期プライムレートはこの流れを受けて上昇を続け、2026年3月時点で2.80%に達しています。2016年に記録した0.90%という歴史的低水準と比べると、わずか10年で約1.9%ポイントの上昇です。

金利上昇で返済額はいくら増えるか

具体的な影響額をシミュレーションで確認してみましょう。変動金利が長期プライムレートの上昇分（+1.9%pt）だけ引き上げられたと仮定した場合の試算です。

返済額の増加分がそのままキャッシュフローの悪化につながります。もともと収支がギリギリだった物件は、毎月の赤字が数万円規模に拡大している可能性があります。

今が売り時かどうか判断する3つの指標

金利上昇局面における売り時の判断は、「今すぐ売るべきか」ではなく「今売ることで損をしないか」という視点が重要です。以下の3つを確認してください。

• 1
  キャッシュフローがマイナスになっていないか
  家賃収入からローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引いた手残りがマイナスの場合、保有を続けるほど損失が積み上がります。金利がさらに上昇した場合の試算も合わせて確認してください。
• 2
  売却価格でローンを完済できるか（オーバーローンの有無）
  現在の査定額がローン残高を上回っているかどうかが売却判断の分岐点です。金利上昇で物件価格が下落する前に動けるかどうかが重要です。不動産会社への査定依頼で現在の市場価格を把握してください。
• 3
  含み益があるうちに出口を取れるか
  投資用マンション市場は2023〜2024年にかけて価格が上昇しましたが、金利上昇による需要減退で今後は調整局面に入る可能性があります。含み益がある今のうちに売却することで、利益を確定できます。

まとめ：金利上昇局面でオーナーが取るべき行動

日銀の利上げサイクルはまだ終わっていません。長期プライムレートの上昇が続く中、投資用ローンを抱えるオーナーにとって「何もしない」という選択肢は、じわじわとキャッシュフローが悪化するリスクを抱え続けることを意味します。