不動産屋の豆知識

不動産(マンション・戸建)価格を比較評価するときのモノサシ②

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不動産(マンション・戸建)価格を比較評価するときのモノサシ②

家賃相場から不動産(マンション・戸建)価格の適正性を把握しましょう。

 

不動産(マンション・戸建)の購入を検討し始めると、
この『価格』って適正なのかな?どうかな?と気になることはないでしょうか。

私は、よくあります。

 

僕は東京都内で不動産の仕事をしていますが、東京都内の相場が全て頭に入っているかといえば、そうではありません。神奈川・埼玉・千葉になればなおさらです。

家賃相場と支払額から価格の適正性を確認していきます。

正確な評価額を出すには、もう少し細かなデータを準備し、複雑な計算をします。

ただ、せっかくなので今日は、分かりやすく、簡単に確認できる方法を紹介します。

ステップ①該当物件の周辺の家賃を確認する

3LDK(80平米)のマンションの場合

STEP1.賃貸のポータルサイトで確認しましょう。
参照URL:HOME’SSUUMO

STEP2.場所【住所もしくは最寄駅】を選択しましょう。

場所を指定する際に、細かく設定し過ぎる募集情報がない
ケースが
あります。その場合は、少し場所を広げて検索しましょう。

STEP3.条件は、同じ広さ築10年~25年くらいのマンションの家賃を調べましょう。

細かな条件設定は、最低限(バストイレ別・オートロック等)にしましょう。

目的は相場確認です。

参考になりそうな賃貸情報の件数(20~30件)が揃うまで、条件や設備を調整しましょう。

STEP4.賃貸情報を確認し、低い場合で○万円、高い場合は○万円というデータが把握できます。

もし時間があれば、

賃料が安い理由駅から遠い、築年数が古い、外観が汚れている、設備が他の物件より上限が悪い等】も確認しましょう。

検討物件の評価を自信をもって行えやすくなります。

 

 

ステップ②購入価格から月々の支払い額を計算する

購入価格:4000万円のケース

月々の支払額想定

122,473円借入年数35年/金利1.5%)

112,914円(借入年数35年/金利1%)

参考URL:
みずほ銀行『住宅ローン返済額シミュレーション』
フラット35『返済額計算』

 

管理費や修繕積立金などがわかる場合は、その金額も足します。

 

 

購入価格:4000万円(金利1%)/管理費等2.5万円のケース

月々の支払額想定

112,914円(借入年数35年/金利1%)
  25,000円(管理費・修繕積立金)
————————————-
137,915円

 

 

ステップ③ ①と②の金額を比較する

①家賃相場 >②支払金額の場合

①家賃相場が②月々支払想定を上回る場合、資産性があり妥当な可能性が高いです。

 

家賃相場<②支払額の方が高い場合

①家賃相場が②月々支払想定を下回る場合、資産性は低い可能性が高いです。

あるいは、販売価格が何らかの理由で高すぎる可能性があります。

 

販売価格が高い場合の考えられる理由

  • 賃貸需要が低い地域
  • 賃貸物件の供給過多地域
  • 建物・室内のグレードが高すぎる(華美に作られている)
  • 販売会社の業者の利益が大きい
    中古物件の場合には、正しいデータを一般の方でも揃えることが可能です。もし、①家賃相場が②月々支払想定を下回る場合は、購入見送りを含めて検討すべきかと思います。前売主や不動産関係者の利益等が過大の可能性大です。

 

これで大まかな判断が可能になります。

 

不動産を資産としてみるには

不動産屋としてもFPとしても、この目線は持って頂きたい!です

不動産を資産としてみるのであれば、

  1. 適正な販売価格
    他物件との坪単価・平米単価での比較
     
  2. 賃貸に出した場合の家賃額
  3. 10年・20年後等の売却額

3点は確認する必要があります。

 

そして、不動産の評価額の算出法は、代表的ものとして、下記3つがあります。

  • 原価法 
  • 収益還元法
  • 取引事例比較

ただ、いつもいつも全項目を計算・確認するのは大変です。

そんな中で、①家賃相場と②支払い総額の比較は、『収益還元法』を簡易にした方法です。

だから、簡単だけど、ちゃんと理にはかなっているのです。

僕が居住用不動産を購入をする際に、必ず確認するのは、

  1. 同レベルの不動産と比較した場合に、明らかに不利な坪単価にならないこと
  2. 賃貸で貸した場合に、マイナスキャッシュフローにならないこと
  3. 10年から15年程度で売却ができる坪単価であること

上記3点は必ず、クリアできる物件を選択します。

不動産負のスパイラルに陥ります。
①がクリアできない

②がクリアできない

③がクリアできない
※必ず、図面等で坪単価計算と賃貸相場の確認をしましょう。

 

もちろん、そんな比較をしなくたって、
どんな価格であろうと、
「自分の好みの物件にやっと出会えた!」ということであれば、とても喜ばしいことです。

 

そうではなく、きちんと資産性も把握したいな、という方は、ぜひお使い下さい。

違和感がある数字が出てしまう場合には、後悔する前に是非FPの僕にご相談下さいませ。