一生のうちにそうはないご自宅購入
できるかぎり納得して、
後悔のない買い物にしたい
ですよね。
そのためには、まずは、
2つの視点でお探し
頂くことをおすすめします。
プロローグ
チラシや図面の見すぎで
どれがいいか分からなく
ならないのでしょうか。
価格を同じ基準で
見ている方は大丈夫じゃないかな。
価格を同じ基準で比較する
家（マンション・戸建）探し・購入を検討し始めると、
マンションや建売りの
チラシや図面と
にらめっこする時間が
増えますよね。
- やっぱりリビングは２０畳欲しいな
- 水まわりの動線はどうかな
- これは価格が高いな
混乱したり、ヒートアップした感覚を
元に戻すために、
同じ基準で比較する
ことをおすすめします。
坪単価ってどんなもの？
物件（マンション・戸建て）の
広さやグレードの違いも比較できますね。
異なる物件を
同じ基準で判断するための
目安単位になるよね。
不動産屋さんは、
図面を確認するとき、
必ず坪単価を計算します。
坪単価を計算するメリットは？
より具体的な比較が可能に
なります。
例えば、
コーヒー豆を買うときも、
グラム単位の価格で比較することで、
- 希少な豆なんだとか
- お手頃な豆なんだ と
理解・納得して買うことができますよね。
不動産も同じです。
▶同じ街区で坪単価に差がある場合
- 建物の構造に差がある
(木造と鉄骨造など) - 共用部分に差がある
（エレベーターの基数、コンシェルジュサービスなど） - 内装に差がある
(フローリング素材等に差があるなど)
等が考えられるかもしれません。
▶同じ建物構造で、同じグレードの場合
販売時か今の売主の利益が多く設定されているかもしれません。
▶同じ駅で坪単価に差がある場合
- 北側は今まで災害などがない。
- 南側は過去に床下浸水の被害があったかもしれません。
もし、
平米数を坪数にする計算が面倒であれば、
「平米単価」で比較して頂いても良い
と思います。
坪単価の計算をしてみましょう
せっかくなので、
坪単価の計算を
してみましょう。
販売されている家の場合』
を考えてみます。
- 平米数を坪数に直しましょう。
80平米÷3.3=約24.2坪※1坪は約3.3平米です。
- 坪単価を計算しましょう。
4,000万円÷24.2坪=約165.3万 - 4,000万（80平米）で販売されている家の坪単価
約165.3万円になります。
即決！と言いたいところですが、
他と比べて明らかに安い場合は
- 所有権の制限
（旧法）借地権、建物取り壊し予定、再建築不可など
や - 個別の特徴がある家
お墓、葬儀場、ごみ処理場等の近くや地下のお部屋など
が多いです。
もう一度
慎重にチラシや図面を確認しましょう。
『高値掴みしないために
利用する』
のがベストです。
不動産（マンション・戸建）の適正価格を把握する
つぎに、不動産（マンション・戸建）の購入を検討し始めると、
この『価格』って適正なのかな？どうかな？と気になることはないでしょうか。
私は、よくあります。
の『お得』は、
本当に『お得』なのでしょうか。
こちらもあいまいで
判断がしづらいですよね。
あともうひとつの
目安も習得
していこうか。
私は都内で不動産の仕事をしていますが、
都内の相場が全て頭に入っているか
といえば、
そうではありません。
神奈川・埼玉・千葉になればなおさらです。
不動産（マンション・戸建）の
価格の適正性を
家賃相場とローンの支払額
から確認していきます。
ただ、せっかくなので今日は、
分かりやすく、
簡単に確認できる方法
を紹介します。
検討している物件周辺の「家賃」と「支払金額」を比較する
どんな方法ですか。
「家賃」と「支払金額」を比較
する方法だよ！
周辺の「家賃」を確認
してみよう。
検討物件の周辺の「家賃」を確認する
で確認してみましょう。
- 賃貸のポータルサイトで確認します。
- 場所【住所もしくは最寄駅】
を選択してください。 - 条件設定を選択しましょう。同じくらいの広さ（平米数）
築年数：10年～25年検討している家
（マンション・戸建）の
家賃相場を調べましょう。 - 賃料相場を確認します。
低い場合：○万、
高い場合：○万
という賃料相場データを把握
しましょう。
購入価格から月々の「支払金額」を計算する
購入価格から
月々の「支払金額」を計算
します。
で考えてみましょう。
月々の支払金額想定
122,473円（借入年数35年／金利1.5%）
112,914円（借入年数35年／金利1%）
参考URL：
みずほ銀行『住宅ローン返済額シミュレーション』
フラット35『返済額計算』
「家賃」と「支払金額」を比較し、資産性を判断しましょう。
計算した金額をもとに「資産性」を判断しましょう。
「家賃」と「支払金額」の
バランスを見ていきます！
「家賃」が「支払金額」を上回るケース
「家賃」が「支払想定」を上回る場合、
「資産性」があり妥当な可能性が高い
です。
「家賃」が「支払金額」を上回るケース
「家賃」が「支払想定」を上回る場合、
「資産性」は低い可能性が高いです。
ここでいう「資産性」とは、
貸しても（賃貸）
売っても（売却）
赤字が出にくいことをイメージしています。
不動産を資産としてみるには
不動産屋の私が、
居住用不動産を買う際の基準です。
- 同レベルの不動産と比較した場合
明らかに不利な坪単価に
ならないこと
- 賃貸で貸した場合
マイナスのキャッシュフロー
にならないこと - 15年～20年程度で
売却ができる坪単価
であること
上記3点は必ず、クリアできる物件を選択します。
ちなみに、
販売単価が高すぎる場合、
下記のようなことが想定
されます。
- 賃貸需要が低い地域
- 賃貸物件の供給過多地域
- 建物・室内のグレードが高すぎる(華美に作られている)
- 売主や販売会社の利益が大きい
ただ、
いつもいつも全項目を計算・確認する
のは大変です。
そんな中で、
「家賃」と「支払金額」の比較は、
『収益還元法』を簡易にした方法です。
だから、簡単だけど、
ちゃんと理にはかなっているのです。
もちろん、
そんな比較をしなくたって、
どんな価格であろうと、
「自分の好みの物件にやっと出会えた！」
ということであれば、とても喜ばしいことです。
ただ、
きちんと「資産性」も把握したいな、
という方は、ぜひお使い下さい。
違和感がある数字が出てしまう場合には、
後悔する前に
是非品川大田不動産FP事務所までご相談下さい。
参考までに、不動産の評価額の算出法は、
代表的ものとして、下記3つがあります。
- 原価法
- 収益還元法
- 取引事例比較
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