不動産屋の豆知識

後悔したいための家(マンション・戸建)購入ー価格比較の流れ

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後悔したいための家(マンション・戸建)購入ー価格比較の流れ

 

一生のうちにそうはないご自宅購入

できるかぎり納得して、
後悔のない買い物にしたい

ですよね。

そのためには、

2つの視点でお探し

頂くことをおすすめします。

プロローグ

お客様
お客様
あやってぃさん!

チラシや図面の見すぎ

どれがいいか分からなく

なってきました。

あやってぃ
あやってぃ
では、まず
価格を同じ基準

見ていきましょう。 

価格を同じ基準で比較する

家(マンション・戸建)探し・購入を検討始めると、

マンションや建売りの

チラシや図面と
にらめっこする時間

増えますよね。

 

  • やっぱりリビングは20畳は欲しいな
  • 水回りの動線はどうかな
  • これは価格が高いな
見れば見るほど

前に見たものが良く感じたり
あるいは、
全部同じに見えてきたり

します。

 

混乱したり、ヒートアップした感覚

元に戻すために、

同じ基準で比較する

ことをおすすめします。

 

坪単価ってどんなもの?

あやってぃ
あやってぃ
「坪単価」って
聞かれたことありますか?
お客様
お客様
あります。あります。

不動産屋さんが言っていました!

あやってぃ
あやってぃ
物件(マンション・戸建て)は

それぞれ広さやグレードが異なります。
 

 

あやってぃ
あやってぃ
坪単価」は、

異なる物件を
同じ基準で判断するための

目安単位になります!

 

不動産屋さんは、

図面を確認するとき
まず初めに、

必ず坪単価を計算します。

業界用語:「坪単叩く」と言います。

 

坪単価を計算するメリットは?

あやってぃ
あやってぃ
同じ基準にすることで、

より具体的な比較が可能に
なります。

例えば、

コーヒー豆を買うときも、

グラム単位の価格で比較することで、

  • 希少な豆なんだとか
  • お手頃な豆なんだ 

理解・納得して買うことができます。

不動産も同じです。

同じ街区で坪単価に差がある場合

  • 建物の構造に差がある
    (木造と鉄骨造など)
  • 共用部分に差がある
    (エレベーターの基数、コンシェルジュサービス等)
  • 内装に差がある
    (フローリング素材等に差があるなど)

等が考えられるかもしれません。

 

 

同じ建物構造で、同じグレードの場合

売主の利益が多く設定されているかもしれません。

 

同じ駅で坪単価に差がある場合

  • 北側は今まで災害などがない。
  • 南側は過去床下浸水の被害があったかもしれません。

 

もし、
平米数を坪数にする計算が面倒であれば、
「平米単価」で比較して頂いても良い
と思います。

坪単価の計算をしてみましょう

せっかくなので、

坪単価の計算
してみましょう。

 

あやってぃ
あやってぃ
4,000万(80平米)

販売されている家
の場合』

を考えてみます。

  1. 平米数を坪数に直しましょう。
    坪数を求める式
    平米数÷3.3

    80平米÷3.3=約24.2坪※1坪は約3.3平米です。

  2. 坪単価を計算しましょう。
    坪単価を求める式
    販売価格÷坪数


    4,000万円÷24.2坪=約165.3万

  3. 4,000万(80平米)で販売されている家の坪単価
    約165.3万円になります。

    の坪単価で東京都港区周辺のマンションであれば、明らかに安いです。

 

即決!と言いたいところですが、

他と比べて明らかに安い場合

  • 所有権の制限
    (旧法)借地権、建物取り壊し予定、再建築不可等

  • 個別の特徴がある家
    お墓、葬儀場、ごみ処理場等の近くや地下のお部屋等

が多いです。

もう一度
慎重にチラシや図面を確認しましょう。

 

あやってぃ
あやってぃ
『坪単価計算』

『高値掴みしないために
利用する』

のがベストです。

不動産(マンション・戸建)の適正価格を把握する

不動産(マンション・戸建)の購入を検討
し始めると、

この『価格』って適正なのかな?どうかな?と気になることはないでしょうか。

私は、よくあります。

お客様
お客様
この物件はお得だよ!
と紹介された
のですが、

本当にお得なのでしょうか。
目安がない
ので、

判断ができないんです。

あやってぃ
あやってぃ

そうですよね。
それでは、

目安を習得

いきましょう。

私は都内で不動産の仕事をしていますが、

都内の相場が全て頭に入っているか
といえば、

そうではありません。

神奈川・埼玉・千葉になればなおさらです

 

不動産(マンション・戸建)の
価格の適正性

家賃相場とローンの支払額
から確認していきます。

正確な評価額を出すには、
もう少し細かなデータを
準備し、
複雑な計算をします

 

ただ、せっかくなので今日は、

分かりやすく、
簡単に確認できる方法

を紹介します。

 

検討している物件周辺の「家賃」と「支払金額」を比較する

お客様
お客様
適正な販売価格かどうかって
どんな方法で計算
するのですか?
あやってぃ
あやってぃ
検討している物件周辺の
「家賃」と「支払金額」を比較
する方法です!
あやってぃ
あやってぃ
まず、検討している
周辺の「家賃」を確認
します。

 

検討物件の周辺の「家賃」を確認する

あやってぃ
あやってぃ
3LDK(80平米)のマンションの場合』
で確認してみましょう。

 

  1. 賃貸のポータルサイトで確認しましょう。

  2. 場所【住所もしくは最寄駅】
    を選択
    しましょう。

    場所を指定する際に、
    細かく設定し過ぎると募集情報がないケースがあります。その場合は、
    少し場所を広げて検索
    しましょう。
  3. 条件設定を選択しましょう。同じくらいの広さ平米数
    築年数:10年~25年検討している家
    (マンション・戸建)の
    家賃相場を調べましょう。

    細かな設備設定は、最低限にしましょう
    バストイレ別
    オートロック
    エレベーター等
    目的は相場確認です。参考になりそうな
    賃貸募集情報(20~30件)が揃う
    まで、条件や設備を調整
    しましょう。
  4. 賃料相場を確認しましょう。
    低い場合:○万
    高い場合:○万
    という賃料相場データを把握
    しましょう。

    もし時間があれば、賃料が安い理由
    ・駅から遠い
    ・築年数が古い
    ・外観が汚れている
    ・設備が他の物件より条件が悪い等
    も確認しましょう。

 

購入価格から月々の「支払金額」を計算する

あやってぃ
あやってぃ
つぎに、
購入価格から
月々の「支払金額」を計算
しましょう。
 
あやってぃ
あやってぃ
販売価格:4,000万の場合
で確認してみましょう。

 

月々の支払金額想定

122,473円借入年数35年/金利1.5%)

112,914円(借入年数35年/金利1%)

参考URL:
みずほ銀行『住宅ローン返済額シミュレーション』
フラット35『返済額計算』

 

管理費や修繕積立金などがわかる場合は、その金額も足します

 

「家賃」と「支払金額」を比較し、資産性を判断しましょう。

計算した金額をもとに「資産性」を判断しましょう。

あやってぃ
あやってぃ
家賃」と「支払金額」の
バランス

見ていきます!
 

「家賃」が「支払金額」を上回るケース

「家賃」が「支払想定」を上回る場合
「資産性」があり妥当な可能性が高い
です。

賃貸しやすく売却もしやすいことが想定されます。

 

 

「家賃」が「支払金額」を上回るケース

「家賃」が「支払想定」を上回る場合
「資産性」は低い可能性が高いです。

販売価格が何らかの理由で高すぎる可能性があります。

ここでいう「資産性」とは、

貸しても(賃貸)
売っても(売却)

赤字が出にくいことをイメージしています。

 

不動産を資産としてみるには

不動産屋の私が、
居住用不動産を買う際の基準です。

  1. 同レベルの不動産と比較した場合
    明らかに不利な坪単価に
    ならないこと

    セールストークではなく、

    WEB掲載されている

    実際の募集事例
    事実確認
    します。
  2. 賃貸で貸した場合
    マイナスのキャッシュフロー
    にならない
    こと

    計算方法:
    想定家賃
    ー管理費・修繕積立金
    ー(固都税÷12)
  3. 15年~20年程度で
    売却ができる坪単価
    であること

上記3点は必ず、クリアできる物件を選択します。

 

ちなみに、
販売単価が高すぎる場合
下記のようなことが想定
されます。

  • 賃貸需要が低い地域
  • 賃貸物件の供給過多地域
  • 建物・室内のグレードが高すぎる(華美に作られている)
  • 売主や販売会社の利益が大きい

 

ただ、
いつもいつも全項目を計算・確認する
のは大変
です。

そんな中で、
「家賃」と「支払金額」の比較は、
『収益還元法』を簡易にした方法です。

だから、簡単だけど、
ちゃんと理にはかなっているのです。

もちろん、
そんな比較をしなくたって、
どんな価格であろうと、
「自分の好みの物件にやっと出会えた!」
ということであれば、とても喜ばしいことです。

 

ただ、
きちんと「資産性」も把握したいな、
という方は、ぜひお使い下さい。

違和感がある数字が出てしまう場合には、
後悔する前に
是非FPの私にご相談下さい。

 

参考までに、不動産の評価額の算出法は、
代表的ものとして、下記3つがあります。

  1. 原価法
  2. 収益還元法
  3. 取引事例比較