住宅ローン（フラット35等）で不動産投資（実住投資）をするのは違反です。
住宅ローン（フラット35等）で
不動産投資（実住投資）をするのは
契約違反です。
今日は少し真面目なお話です。
『住宅ローン（フラット35等）で
不動産投資をしましょう！』
という提案は受けていませんか。
それ、金融機関に対する契約違反行為です。
プロローグ
不動産投資をはじめるに
住民票を異動する
って言っているんです。
僕が始めたときは
住民票の異動はしなかった
ですよね？
住宅ローン（フラット35等）
を使って
不動産投資（実住投資）を
はじめようと
されているかも
しれません。
住宅ローンで？！
どういうことですか？
2018年に
不動産投資業界で
大きな問題
が起こりました。
シェアハウス融資における
源泉徴収票（収入証明書）
と
預金残高の改竄（かいざん）です。
私は、
悪事が表ざたになって
よかった
と思っています。
つねに、
お客様が安心できる
クリーンな業界であるべき
だからと考えるからです。
そして、
不動産業界には、他にも
長年抱えている大きな問題
があります。
住宅ローン（フラット35等）
を使った
不動産投資（実住投資）です。
公然の事実
となっていましたが、ついに
住宅機構が動き出しました。
2020年2月4日の日経新聞
住宅ローン（フラット35）は自分で住むための家のローンです。
自分で住むための
家のローンですよね？
だから
金利もお安いんです。
悪用しようと、
そそのかす
不動産会社や担当者が
いるんです。
住宅ローン（フラット35等）は、
大切なご自宅を買うために、
金利が低く設定されています。
家賃が変わらなければ、
月々の支払額は少ない方いいですよね。
悪質な不動産会社の担当者は、
この金利差を言葉巧みに説明して、
住宅ローン（フラット35等）で
不動産投資（実住投資）を
すすめてくるかもしれません。
住宅ローン（フラット35等）は、
契約者自身が居住することが契約条件になっています。（※）
※単身赴任等、
致し方ない理由がある場合
契約者の未居住が
認められることもあります。
突発的な事由が発生した場合は、
詳細は各金融機関にご相談下さい。
メリットが大きい
ってことですかね？
これからの人生が
狂うほどのリスク
があります。
－既に住宅ローン（フラット35）で
不動産投資（実住投資）を
されていらっしゃる方へ－
お早めに弁護士さん等の専門家に相談されることをおすすめします。
想定される６大リスク
住宅ローン（フラット35等）を
利用して
不動産投資を行うと、
６つのリスクが想定されます。
全額一括返済を求められるリスク
金融機関に
契約違反が発覚した場合は、
全額返済を求められる
可能性があります。
＜その場合の現実的な対応策＞
- 指定の期日（短期間）までに
現金を用意して
全額返済する - 物件を売却し、
残った債務を清算する。 - 指定の期日（短期間）までに
他の投資用ローンを探し、
借り換えを行う。
金利の引き上げリスク
住宅ローン（フラット35等）と
投資用ローンは
基準となる金利が異なります。
そのため、
契約違反発覚の後には、
投資用等のローン金利、
もしくは
ペナルティ付きの金利に変更
される可能性があります。
リスクを分かって
やってるんですかね。
このあと4つは
金融機関のペナルティではない
のですが、
実害リスクがあります。
住宅ローン控除を利用できないリスク
住宅ローンを使って購入する物件は、
住宅ローン控除の対象物件が多い
かと思います。
住宅ローン控除を利用するには、
- 対象物件を取得し
6カ月以内に居住し、 - その後も居住し続けること
が要件となります。
また、 給与の他に家賃収入がある場合、
確定申告を行う義務が生じます。
住宅ローンを利用し不動産投資
を行った場合は、
一般的な不動産投資よりも
経費が少なくなります。
- 金融機関の金利が低く
- 事業用資産ではないので
減価償却資産証明書（譲渡対価証明書）
が売主から取得できない
可能性があります。
本当に必要なときに住宅ローンが使えないリスク
住宅ローンは、
原則お一人様1契約のみです。
そのため、本当に
ご自身がご自宅を購入される際に
住宅ローンが使えない
かもしれません。
住宅ローン(フラット35等)で
不動産投資（実住投資）をしていて、
その後本当にご自宅を購入する場合
ご自宅を本当に購入する際には、
金融機関の審査時に、
確定申告書の提出を求められます。
審査書類を一つ一つ確認し、
住宅の取得年月日
と
賃貸借の開始時期が近ければ、
審査担当者は疑念を抱き、
否決される可能性が大きいです。
悪質な不動産会社や担当者の音信が途絶える
契約時には、
「絶対大丈夫です！
何かあれば私で対応します！」
と言っていた担当者も、
いつの間にか退職する
かもしれません。
また、悪質な不動産会社
も、いつの間にか
電話番号が使われていない
かもしれません。
最終的な責任は、
所有者様であるご本人様
にあります。
長期間にわたる精神的な苦痛
上記のリスクを
長い借入期間中、
ずっと抱えて日々を過ごすことは、
かなりの苦痛を伴う
のではないでしょうか。
不動産投資のメリット
- ポートフォリオの最適化
（資産のリバランス） - 将来的な収入源の確保
- 生命保険の補完的な役割
- 不動産税制の有効活用
- 現金の運用先
として、
長期的な明るい未来を見据えて
取り組まれる方が多い
と思います。
もし、いま
「住宅ローンで不動産投資（実住投資）」
をそそのかされている方が
いらっしゃいましたら、
ここまで書いてきました
リスクを本当の意味で許容できるかを、
冷静にお考え下さい。
私は、
不動産屋としても、
宅地建物取引士としても、
FPとしても、
私個人としても、絶対に思いとどまることをおすすめします。
なぜ住宅ローンで不動産投資（実住投資）が判明するのか
ただ、それだけ
担当者が言葉巧みか、
担当者がバレないと
思っている
のかもしれないですね。
バレる可能性はかなり高いと思います。
調査以外にも、
ひょんなことからバレることがあります。
不動産投資（実住投資）を行ってからの
一連の流れをみていきましょう。
ケース①郵送書類から
ご契約後、物件の
所有権移転が完了した後に、発覚する
ことも多いです。
所有権移転後、物件には、
多方面から続々と不動産関係書類が届きます。
- 金消契約書類の控え
- 登記関係書類
- ローン返済表
- 火災保険証券
- 租税関係書類
なかには転送不可の書類や、簡易書留、本人限定郵便等で
送られてくるものがあります。
もし、受け取りに問題が生じた場合、
発送者はどう思うでしょうか。
ケース②賃貸の入居者から
所有権移転から
早い段階で賃貸に貸し出した場合、
ケース①の書類は
入居者さんに受け取ってもらう必要
があります。
でも、
入居者さんからしたら疑問に思う
こともあるかもしれません。
そして、その旨をどこかに連絡するかもしれません。
この場合も、連絡を受けた方や
発送者はどう思うでしょうか。
実住投資を疑うことのきっかけに
なるのではないでしょうか。
入居者さんが無頓着な場合
- 重要書類を受領しない可能性
- 再発行ができない書類（購入者の権利証等）を
紛失される可能性
将来的に余分な手続き費用やバレるリスクが生じます。
ケース③金融機関の担当者確認から
金融機関の担当者は、
新規の融資や
借換え融資の審査のために、
最新の賃貸情報や相場も
随時確認しています。
「あれ？この物件、
前に融資した物件じゃないかな？」
ということで判明することもあります。
金融機関の担当者に見つけられたら、
その時は間違いなくバレますよね。
契約違反にならないケースももちろんあります。
前述のとおり金融機関によって判断は異なりますので、
下記のような場合は
金融機関担当者に事前にご相談頂く
のがベストだと思います。
転勤
転勤になり、やむをえず自宅を貸出しする場合
転居理由が発生
家族が増え、明らかに狭い、等でお引越し
を行い、ご自宅を貸出しする場合
但し、金融機関の担当者さんへの事前の相談は必須です。
以上、不動産投資は契約違反をしてまでするものなんてありませんので、やめておきましょう、というお話でした。
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